借家契約の存続期間


『借家権の存続・承継・消滅』
借家権の存続期間を定める借家関係の存続期間は契約を結ぶ段階で定めるのが普通ですが、期間設定をしない場合でも借家契約による存続は有効となります。もちろん、契約で存続期間を定めておけば、その期間内は当事者の一方から契約を解除される心配がなく、また契約の終了期限もわかっていますから、当事者双方にとっては便利ということになるでしょう。つまり、借家契約の存続期間中は借家権としての効力がありますから、借家人側に契約違反などの不祥事がないかぎり、家主から一方的に解約を申し入れることはできません。

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したがって、借家契約のさいには期間設定をしておくほうが安全ともいえます。ただし、この契約期間については、当事者間で自由に長く定めることはできず、民法による最長期間は二十年以下という制限です。したがって、二十年を越える期間設定をしても法的には無効となり、二十年に短縮されます。いっぽう、短期については借地借家法の規定で一年以上とされていますから、借家契約で存続期間を定める場合は一年以上二十年以内の期間設定をしておくことが必要です。
なお、期間の定めのない借家契約の場合でも、家主の都合だけで一方的に解約することはできません。契約の解除を申し入れるにあたっては、家主側に建物を必要とする正当事由があり、かつ客観的にその根拠が認められなければなりません。また、解約の申し入れが認められた場合でも、その効力が発揮されるのは六ヵ月を経過してからのことになります。

◎借家権の承継は近親者のみ借家権も法的には財産権ですから、建物を借りている本人が死亡したような場合は相続の対象となります。この借家権の承継は一定の近親者のみに限定されていますし、民法上では原則として借家人の配偶者または実子ということになります。したがって、一緒に同居していても婚姻の届出をしていない内縁関係の妻などには、法律上の相続権が与えられていません。しかし、その夫に相続人がいた場合は、相続人との話し合いのうえで借家権を承継することができます。この場合、家主から立退き要求があっても、応じなくてよいとされています。

次に相続人がいない場合ですが、従来の借家法では権利の主体がないため借家権も消滅するという制度でした。しかし、これでは内縁関係の妻などに酷なため、借家法に新たな規定が設けられて、「建物の賃借人が相続人をなくして死亡したる場合、婚姻または縁組の届出なさざるも、賃借人と事実上の夫婦、または養子と同様の関係にあった場合は、その者は借家人の権利義務を承継する」との定めで、借家権の承継が法的にも認められています。

家模型

◎借家権の消滅と要因借家権の消滅については、いろいろな場合があります。契約による存続期間の満了、借家人の契約違反を理由とする契約解除、建物の老朽化および火災等による焼失のための借家権の消滅などといったケースが一般的です。当事者の合意によって契約が解除された場合に借家権は消滅します。また、借家人に契約違反があって解約するような場合は、その事実が客観的に明らかなものであることが必要です。

たとえば、家賃の不払い、借家権の無断譲渡・転貸・不相応な借家の利用(家主の承諾なしに増改築したり、居住用住宅を工場や店舗に用途変更した場合など)といったケースは借家人の重大な義務違反となって借家権を消滅させられます。建物の老朽化については、その状態がどの程度かという問題もありますが、一般に建物として使用できなくなった状態を指すことになるでしょう。また、自然の朽廃でなくても風水害で倒壊した刃、火災で焼失したような場合でも借家としては利用できないわけですから、借家権が消滅するのは当然です。


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