地代、家賃値上げの理由づけと方法


地主や家主が地代・家賃を値上げしたいとき、貸主と借地人・借家人との間で話し合いがつけば問題はないのですが、こじれた場合は裁判所に増額請求の調停を申し立てることになります。その調停も不調になったときは、さらに賃料増額請求訴訟を提起しなければなりません。このように、地代・家賃の値上げについては法律上でも制限が設けられていますから、貸主側の都合で勝手に増額するわけにはいかず、それなりの客観的な理由づけが必要です。すなわち、土地の租税その他の公租公課の増額、土地もしくは建物の価格の上昇その他の経済事情の変動、近隣の地代・家賃に比較して不相応に低くなった等の要件があった場合は、値上げが法的にも認められるとされています。

家模型

◎増額請求についての調停貸主側が地代・家賃の値上げを請求しても、借地人・借家人のほうが応じてくれない場合は、改めて増額請求することになります。この増額請求というのは新法によって改正された民事調停法で、借地人・借家人が値上げ請求に応じない場合でもいきなり裁判を提起するのではなく、まず簡易裁判所に調停を申し立てることとされました(調停前置主義)。
地主や家主が地代・家賃を値上げしたいとき、貸主と借地人・借家人との間で話し合いがつけば問題はないのですが、こじれた場合は裁判所に増額請求の調停を申し立てることになります。その調停も不調になったときは、さらに賃料増額請求訴訟を提起しなければなりません。この場合の調停とは、裁判官と弁護士あるいは不動産鑑定士などの二名による「調停委員会」が間に入って話し合いの手続きを行なう和解の方法です。

したがって、この調停委員会は適当と思われる調停条項を定める権限を持ち、定められた調停条項は「裁判上の和解と同一の効力」を発揮することになります。すなわち、当事者間で調停条項に合意した場合は確定判決と同じ効力を持つことになりますから、後日に不服申し立てなどをしても認められません。この増額請求の調停が不調に終わった場合は、貸主は借地人・借家人を被告として地代・家賃増額(確認)の訴訟を起こすことになり、増額請求が適正妥当なものであるかどうかを裁判所の判決に委ねることになります。

◎調停に応じる貸主側から地代・家賃の値上げを通告しても、借地人・借家人側が要求に従えない場合は、借地権・借家権をもって対抗できます。すなわち、地代・家賃の値上げについては、土地・建物の価格の上昇、公租公課の増額、近隣の地代・家賃に比較して不相応といった三要素が理由づけの根拠とされていますが、貸主によっては法外な増額を請求してくることがあり、借地人・借家人側から値上げ幅を少なくしてくれるように交渉しても一切耳をかさず、一方的にごり押ししてくる貸主なども珍しくありません。
このような場合、借地人・借家人としては貸主との直接の話し合いを断念するしかなく、対抗の手段を講じることになるでしょう。その方法としては、まず地代・家賃については自らが適当と認める増額分を従来の賃料に加算して貸主に支払うようにしますが、貸主側で受領しなかった場合は法務局に供託しておきます。これに対して貸主側が借地人・借家人を相手として裁判所に調停の申し立てをしてきた場合、借地人・借家人は調停期日に裁判所へ出頭して自らの事情を具体的に説明し、増額の幅がなるべく少なくなるように努力することです。

裁判所

◎賃料は法務局に供託する増額請求についての調停というのは、あくまでも当事者間の話し合いを中心とするものですから、当事者の一方が調停に不服だったような場合は、調停そのものも不調に終わります。この調停不成立によって、貸主側は改めて地代・家賃増額の請求訴訟を提起してきますから、借地人・借家人側も弁護士に依頼するなどして応訴します。こうした調停や裁判の期間中、借地・借家の賃料については裁判で適正地代・家賃が確定されるまでの間、自分で相当と思う額を貸主に支払い、貸主側が受け取らないときは法務局に供託しておきます。
そして調停や裁判で地代・家賃の増額が確定した場合、借地人・借家人がすでに支払った(または供託した)金額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払い後の利息を付けて支払うようにしなければなりません。なお、賃料を法務局に供託する場合、たとえ一度でも供託を怠ったりすると、貸主側に契約解除の口実を与えることになりますから、十分に注意することです。


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