建物譲渡特約付借地権で土地を貸すには?


Q.所有の土地を人に貸そうと思っているのですが、子供たちの代には自由にさせたいため、三十年程度の期間で返還してもらいたいのです。こんど改正された新法で建物譲渡特約付借地権という制度が新設され、契約期間の満了時には借地人の建物を買い取ることで契約の更新もなくて済むと聞きましたが、その制度を利用する方法について伺います。また、ほかにも貸している土地があるのですが、借地契約の期間がまもなく満了になりますので、契約更新を認めるかわりに建物譲渡契約付借地権に変更したいのですが、できるでしょうか。

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A.●建物の買取りが特色一定期間が経過したら土地を回収できるという点では定期借地権と同じシステムですが、この建物譲渡特約付借地権では、契約期間の満了とともに借地人の建物を買い取る条件というのが特色で、地主側にとっては有利な制度の導入となっています。すなわち、この特約付借地権では三十年以上の借地契約を原則とし、契約の更新は認められません。したがって、契約終了時には借地上の建物について当事者間での売買が行なわれることになり、地主は建物を時価で買い取るとともに、借地権をも回収できることになります。三十年後には土地と建物を同時に入手して、新たな生活設計をはかりたいという地主にとっては便利な制度といえるでしょう。

●必ず特約事項を設定する新法による建物譲渡特約付惜地権を利用する場合は、契約を必ず書面で作成し(公正証書が確実)、特約の内容についても具体的に記載しておくことが必要です。特約条項が設定されていない契約の場合は法的に無効となり、普通借地権と同じに見なされてしまいます。それも具体的に詳述しておかないと、単に「建物譲渡」とするだけでは贈与か売買の区別がつかないことになり、地主にとって不利益を被ることになりかねません。また、売買価格についても具体的な金額を決めると三十年後の貨幣価値などが変動しますから、「相当の対価」あるいは「売買時の時価」としておくのが無難でしょう。なお、建物売買の年月日についても契約時に定めておかないと、その日付がない場合は特約として認められず、普通借地権として扱われることになります。

●契約の更新時に設定はできない建物譲渡特約付借地権は改正された新法による制度ですから、従来の旧法による普通借地権には適用されません。したがって、すでに借地契約が締結している普通借地権に対して、契約の更新時にこの制度を設定することは法的に認められないことになります。また、この建物譲渡付借地権の特約が契約書に設定された場合でも、借地人の側に建物の使用を継続したい意思があり、その建物が生活の基盤となるときは、借地人から請求がなされた場合、地主と借地人の間に建物の賃貸借関係が生じます。したがって、契約のときに、そうした借地人の事情などについても確認しておくことが必要です。


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