借地契約の期間が満了するためには?


Q私の土地に木造住宅を建てて住んでいる借地人との賃貸借契約が、あと半年で三十年の契約期間満了となります。借地人からは契約更新を請求されているのですが、私としては更新を拒絶したい意向です。と申しますのも、その土地の周辺が発展して商業地域となり、地価も高騰している状況なので、私としては借地人に立ち退いてもらったあとに貸店舗のピルを建設したい計画なのです。もちろん相応の時価で借地人の建物を買い取ったうえで立退料も提供するつもりなのですが、更新拒絶によって土地を回収することができるでしょうか。

敷地

A.●更新拒絶に伴う正当事由の要件借地契約の満了時には、契約の更新をめぐってさまざまな問題が発生しがちです。木造家屋で三十年(新法による堅固建物も同じ期間)の存続期間が満了期になった場合、借地人から契約の更新を請求されると、地主側は相応の正当事由がない限り更新拒絶をすることができません。この正当事由の判断要素については、改正された新法によって地主側に有利な点も加えられたようですが、基本的には借地人の権利保護という法の原則に変わりはありません。したがって、地主が更新拒絶をするためには、まず次のような正当事由の条件が必要となります。
①その土地に、自らの居住用の建物を建てる必要が生じた場合②借地人の建物が老朽化し、または火災等により滅失した場合③借地人がしばしば地代の支払いを滞納したり、地主に無断で増改築したりなどの契約違反の事実があった場合。
④地主が立退料を出す場合。

●地主側の都合より借地権が優先借地契約の満了に伴う契約更新を借地人から請求された場合、地主側にも更新拒絶をする権利があります。ただし、借地人が借地上の建物に居住しているかぎり、その借地権は強固に保護されているわけですから、地主側の都合だけで一方的に更新拒絶したり、立退きを強要するようなことは法的にも認められません。すなわち、地主と借地人とが土地の使用を必要とする事情について客観的に考慮された場合、新法による規定でも借地人の権利が優先されます。

家模型

●立退料は更新拒絶の補完的要素新法によって新たに規定された「財産上の給付」すなわち立退料ですが、これが明文化されたからといって、立退料を支払えば更新拒絶の正当事由が成り立つというわけでもありません。つまり、立退料というのはあくまでも正当事由の補完的要素に過ぎないものですから、借地人側が立退きに応じる意思表示をした場合などに適用されるものです。
したがって、地主側と借地人双方による土地使用の必要性が中心となって、契約更新の問題が検討されることは、旧法の場合と基本的に変わりがありません。こうした観点から、本件の地主側による更新拒絶については、借地人が土地の使用を継続したい意思がある限り、自動的に法定更新される可能性が大きいといえるでしょう。


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