借地契約更新についての新法による規定


Q.人に土地を貸しているのですが、三十年の契約期間が満了に近くなりました。借地人は木造の二階家を建てて住んでいるのですが、契約更新を請求してきました。改正された新法では更新後の存続期間などが短縮されたそうですが、たとえば五年とか十年程度の期間設定のもとで契約更新ができるでしょうか。また、契約更新を拒絶したいときの正当事由についても、新法による改正で地主側に有利な条件が増えたと聞きますが、どんな内容でしょうか。

A.●更新後の期間は規定さ薗れている従来の旧法では、更新後の期間について鉄筋コンクリート造の堅固な建物が三十年、木造の非堅固建物については二十年とされていましたが、改正された新法ではこの区別をなくして、最初の契約更新後の存続期間は一律に二十年という規定になりました。また、借地期間が満了して契約を更新する場合には、当事者間において以後の存続期間を定めるようにするのが普通ですが、それも借地借家法で規定された期間より短縮することはできません。したがって、地主側の都合で五年とか十年の期間を勝手に設定したとしても、借地借家法ではその約定を無効として、規定どおり二十年以上の期間に改めさせられることになります。

家模型

●更新拒絶には正当事由が必要借地人から契約更新の請求があった場合、地主が更新を拒絶したいときは遅滞なく異議を述べなければなりません。そうでないと自動的に法定更新されることになります。また、契約の更新を拒絶する場合は、それについての正当事由が必要とされます。すなわち、地主がその土地を必要とする理由と事情、そして客観的な判断に基づいた根拠が必要となるわけです。

●借地権が優先される地主が「土地を必要とする事情」と、惜地人が建物の使用を継続しなければならない事情とが客観的に判断された場合、地上権や借地権のほうが優先されるのが通例です。すなわち、地主自身がその土地以外に居住する場所がないといった状況でもない限り、借地権に対抗できる余地はないといえます。改正された新法では地主側に有利な条件が増えたように取り沙汰されているようですが、基本的な部分における借地権の保護規定には旧法の場合と変わりがありません。
たとえば、新法による正当事由の判断要素として新たに明文化された「借地に関する従前の経過」「土地の利用状況」等についても、借地人側に地代の滞納とか無断増改築・用途変更(従前の経過・利用状況等に該当)などの契約違反がなく正常な借地関係を継続してきたのであれば、地主側による正当事由の主張も通らないことになります。したがって、新法による改正が地主側に有利な条件を付与したとされるのは、定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用借地権などの特殊な制度だけといっても差しつかえないでしょう。


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