定期借地権の制度を利用したいがどうすればいいか


Q.改正された新法で。定期借地権の制度が新設されたと聞きました。所有している菜園を更地にして貸したいと思っているのですが、将来は子供や孫たちにその土地を与えて自由にさせたいため、せめて五十年ほどの期間で土地を返還してもらいたいのです。そうした特約付での定期借地権を設定したうえで、土地を貸すには、どういう方法をとればいいでしょうか。

A.●必ず書面で契約とする固従来の普通借地権では、いったん土地を人に貸すと強固な借地権が生じて、地主側によほどの正当事由がない限り土地の返還を求めることは困難でしたが、このたび改正された新法では地主にとって有利な制度が設けられることになりました。その代表的ともいえるのが定期借地権の制度ですが、契約にあたっての設定としては次のような点が挙げられます。
①借地期間は五十年以上②期間満了の場合、契約の更新はしない。借地上の建物を取り壊して立て替えたりした場合でも、借地期間は延長されない④借地人が土地を返還する場合、地上の建物についての買取請求は認めないこれらの特約条件については、必ず書面(なるべく公正証書)での契約としなければなりません。口約束だけの契約の場合は、普通借地権として扱われます。

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●特約条項を契約書に記載する定期借地権の契約期間は五十年以上と規定されていますから、地主の都合で勝手に三十年とか四十年の契約期間を設定した場合は、法的に定期借地権としての効力が失われ、普通借地権としか認められないことになります。これは、当事者間で合意したうえでの契約締結の場合でも同様です。また、契約書には定期借地権の特約付であることを明記し、さらに具体的な条件等を付記しておく必要があります。
すなわち、契約更新がないこと、建物の再築についての期間延長を認めないこと、契約終了時に借地人が建物買取請求をしないこと等の特約条項を記載しておかなければなりません。なお、借地期間については、最初に五十年以上の期間設定をしておかないと、契約締結のあとで五十年を定めたとしても無効となり、普通借地権の扱いを受けることになってしまいます。

●効率的な運用の方法定期借地権の場合は五十年以上という長期間にわたる借地権の設定ですから、借地人を選ぶことも重要なポイントになります。つまり、賃貸借契約の存続期間中に適正な地代が確保されることも大事な問題です。したがって、定期借地権の設定にあたっては借地権者の身元調べなどを厳密にしたうえで、契約のさいには弁護士に依頼するという慎重さも必要でしょう。なお、定期惜地権を効率的に運用する方法としては、信託銀行などに依託して地代の取立て、土地の税金の支払い、契約期間満了時における土地の返還など、借地管理の一切を代行してもらうという方式をとれば確実に相当額の収入が確保できます。


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